טיפים לרכישת דירה

טיפים לרכישת דירהמאמר זה נותן כמה כללים חשובים לרכישת דירה, משלב בדיקת נתוני הדירה ועד שלב קבלת המפתחות. אל תקנו דירה בלי לקרוא את הטיפים במאמר!

מאת:
HomeAid
קטגוריות:
כללי
תגיות:
רכישה,
בית,
דירה,
בדיקה,
קניה
 

מאת: יגאל ברגמן, מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב) ומומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il

ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il


מאמר זה עוסק בבעיות שיש לתת עליהן את הדעת כאשר רוכשים דירה מקבלן ובמיוחד כאשר הבית עדיין לא נבנה או לא הושלם.
אין ספק, שרכישת דירה היא הרכישה הגדולה ביותר שעושה כל אחד מאיתנו בחייו. נסיוננו המועט ברכישת דירה, יכול להוביל אותנו לטעויות בכל שלבי ההחלטה והקנייה. לכן, מטרתו של מאמר זה היא להבהיר מושגים ולהדריך את הקונה בדרך לרכישה נכונה ובטוחה.
הדרך לרכישה בטוחה עוברת דרך "בדיקת דירה לפני קניה":
מיהו הקבלן: ברכישת דירה "יד ראשונה" הצד השני לעסקה הוא קבלן או חברת בנייה. כיוון שברוב המקרים מוצעת הדירה למכירה עוד בטרם הוחל בבנייה עצמה, הרי שנכונות לרוכש הדירה כשנתיים של בנייה, שבמהלכן, עליו לשלם תשלומים על חשבון הדירה מבלי לקבל כל תמורה מיידית.
כדי לבצע עיסקה של רכישת דירה בביטחון יש לבדוק את הקבלן:
1. האם הקבלן הוא קבלן רשום בפנקס הקבלנים – אין לרכוש דירה מקבלן שאינו רשום כאמור.
2. המוניטין של הקבלן – לצורך זה יש לבקש מהקבלן כתובות של בנינים שסיים לבנות; להיכנס למספר דירות, לאו דווקא לדירות אליהן היפנה הקבלן; לשאול את הדיירים האם היו מרוצים משירותיו של הקבלן? האם הבניה טובה? האם התייחס יפה אל רוכשי הדירות גם לאחר ששילמו את הכסף? האם דרש כספים נוספים בנוסף לסכומים שהופיעו בחוזה?
3. יש לברר, במידת האפשר, את מצבו הכלכלי של הקבלן.
מצבה המשפטי של הקרקע: לאחר השלמת הבנייה יהיו הבניין והקרקע יחידה אחת. על כן, יש לבדוק את מצבה המשפטי של הקרקע, מיהם בעליה והאם הרשו לקבלן לבנות על הקרקע. את בעלות הקבלן על הקרקע ניתן לוודא בלשכת רישום המקרקעין. לצורך כך, יש לבקש נסח רישום ולבדוק שאכן הקבלן הוא הבעלים ושאין על הקרקע שיעבודים, עיקולים וכו'. יתכן מצב, שהקרקע אינה בבעלותו של הקבלן אלא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ולכן, הזכות שתוענק לרוכש הדירה היא זכות חכירה בלבד. אם הדבר הוא כך, הרי שיש לבדוק אם הקרקע עברה היוון.
האפשרות המקובלת ביותר לגבי מצב הקרקע הינה שהקבלן רכש את הקרקע במה שקרוי "עיסקת קומבינציה", שבה מוכרים בעלי הקרקע חלק ממנה לקבלן ובתמורה הם מקבלים ממנו חלק מהדירות שהוא יבנה על המגרש. ברוב המקרים שבהם מתבצעת עיסקת קומבינציה, לא מועבר החלק שרוכש הקבלן על שמו מיד, אלא רק לאחר שהבנייה הושלמה. הקונה רוכש דירה על קרקע שאיננה עדיין של הקבלן. לכן, על הקונה לבדוק מי הם בעלי הקרקע, האם אכן עשו עיסקה עם הקבלן; האם רשומה "הערת אזהרה" לטובת הקבלן על המגרש?
היתר בניה: על פי חוק התכנון והבניה אסור לאדם להקים בניין מבלי שקיבל היתר בניה כחוק מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לפני רכישת דירה יש לבקש מן הקבלן להציג בפני הקונה את היתר הבנייה. מי שרוכש דירה שעדיין לא ניתן היתר בנייה כחוק לבנייתה, שם כספו על קרן הצבי.
מן הראוי לבדוק, באותה הזדמנות, גם את תוכנית המתאר והתוכנית המפורטת, המתיחסות לאזור שבו מוקם הבניין, וזאת כדי לדעת מהם הבניינים האחרים, מוסדות ציבור וכו' המתוכננים להיבנות בסביבת הבניין שבו נמצאת הדירה הנרכשת.
משא ומתן לקראת חתימת חוזה: מן הראוי שכל רוכש דירה הפותח בתהליכי משא ומתן עם קבלן לרכישת דירה, יזכור את הדברים הבאים:
1. הקבלן מנוסה יותר בעריכת חוזים למכירת דירות.
2. לקבלן יעוץ משפטי צמוד. עורך הדין, המטפל בעסקה הינו למעשה עורך דינו של הקבלן. מן הראוי שהקונה יפנה לעורך דין מטעמו, אשר יבדוק עבורו את החוזה ואת כל הטעון בדיקה לקראת עריכת החוזה.
לסיכום נושא זה יש לזכור כי משא ומתן הוא מיקוח בין שני צדדים שווים, כשלכל אחד מהם הזכות לשנות סעיפים שלא נראים לו.
זכרון דברים, כשהוא עשוי כהלכה, הינו מסמך משפטי מחייב היוצר התקשרות חוזית לכל דבר ועניין. החתימה על זכרון דברים ללא בדיקה מספקת עלולה לגרום לשתי בעיות עיקריות:
א. אם הקונה יתחרט וירצה לבטל את זכרון הדברים והקבלן לא יסכים לכך, יהיה על הקונה לשלם לקבלן פיצויי הפרה. בית המשפט מוסמך לאכוף על הקונה את ביצועה המלא של העיסקה.
ב. אם הקונה ירצה לרכוש את הדירה, הרי שיהיה קשור כבר מבחינה חוזית. עי' כך יקטנו אפשרויות המיקוח והמשא ומתן שלו.
הדרך לשמור את הדירה היא לחתום על "כתב אופציה". כתב אופציה הוא מסמך האומר כי המוכר נותן לקונה אופציה לקנות את הדירה במשך תקופה מסויימת. במצב זה זכאי הקונה להתחרט מבלי לשלם פיצויים או דמי קדימה והמוכר מסכים לתנאי זה.
סופיות מחיר הרכישה: במסגרת הבדיקות הנערכות לפני רכישת הדירה מהקבלן, אחת הבדיקות החשובות שיש לערוך היא בדיקת סופיות המחיר. חוזה טוב הוא חוזה, שבו נקבע מחיר סופי, הכולל את כל האלמנטים מהם מורכבת הדירה. על הקונה להבטיח שיחולו עליו, בנוסף למחיר הדירה, אך ורק תשלומים המשולמים ישירות לגופים המתקינים את המונים (גז, מים וכו').
מועד הכניסה לדירה: בבדיקת החוזה יש לשים לב לפרט חשוב נוסף והוא מועד הכניסה לדירה. מועד זה צריך להיות סופי.
מועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו): גם תאריך זה חייב להיות מוגדר. זהו המועד בו תעבור הדירה לבעלותו של הקונה. המועד המקובל הוא תום שנה מיום מסירת מפתחות הדירה לקונה. יש לשים לב שמועד רישום הבעלות לא יהיה מעורפל וניתן לדחייה.
המפרט הטכני ותוכניות הדירה-בדיקת דירה לפני קניה: את המפרט הטכני יש למסור לבדיקת מהנדס בניין. הטוב ביותר הוא לדאוג בקפדנות לכך שהמיפרט הטכני ימולא כדברו וכלשונו בכל הנוגע לדירה עצמה, לבנין כולו, לרכוש המשותף ולפיתוח הכללי של החלקה.
שינויים בדירה תוך כדי הבנייה – זיכויים וחיובים: רבים מאלה הקונים דירה ישירות מהקבלן עושים זאת מפני שהם רוצים לעצב את הדירה בהתאם לטעמם האישי ובהתאם לצורכיהם: שינוי במיקום הקירות, תוספת נקודות חשמל, החלפת החרסינה שהקבלן נותן בקרמיקה אחרת ועוד. כאן מתחילים החיוביים והזיכויים בגין השינויים. מומלץ לברר את נושא השינויים, הזיכויים והחיובים עוד בשלב המשא והמתן לקראת רכישת הדירה.
הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירה: אחד הדברים החשובים ביותר בנושא רכישת דירה מקבלן הוא אופן הבטחת ההשקעה, מפני פשיטת רגל וכו'. בנושא הבטחת ההשקעות קיים חוק מפורש העוסק בדרכים להבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות. על פי החוק אסור לקבלן לקבל מהקונה יותר מ % 15 ממחיר הדירה אלא אם עשה אחת מאלה:
1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של הכספים ששילם לו.
2. ביטח את עצמו אצל מבטח.
3. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות.
4. רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה.
5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית.
הדרך הטובה ביותר האפשרית כיום, להבטחת ההשקעה ברכישת דירה, היא קבלת ערבות בנקאית.
משך הבנייה: בשלב זה על הקונה לשים לב לאיכות הבנייה ולהקפיד על מניעת ליקויים עתידיים. הזמן הנכון לבדיקת הדירה ולאיתור הליקויים בבנייה הוא לאחר השלמת הבניין והדירה. הבודק המהימן הוא מהנדס בניין.
גמר הבנייה וקבלת המפתח מהקבלן – בדיקת דירה לפני מסירה: לאחר סיום הבנייה, מוזמן רוכש הדירה לקבל את המפתח. בשלב ראשון רצוי לבדוק הדירה, הרכוש המשותף ולראות אם קיימים ליקויים. כאשר מתגלים ליקויים – יש לציינם בפני הקבלן ולדרוש תיקונים עוד בטרם קבלת המפתח. "מסירת חזקה" או "קבלת מפתח" יש לבצע כאשר הדירה והרכוש המשותף הינם במצב טוב, תקין וראוי למגורים.
בשלב מסירת המפתח עצמו – יש לערוך מסמך הנקרא בד"כ: "פרטיכל מסירה". במסמך זה יפורטו הליקויים שמצא הקונה בדירה. בשלב זה אפשר כבר להביא לדירה מהנדס בנין אשר יבדוק את הדירה ויקבע אם היא בנוייה בהתאם לתוכניות.
בשלב קבלת המפתח על הקונה להיזהר מחתימה על מסמכים שונים, חלק מהקבלנים, לא כולם, מתנה את קבלת המפתח בחתימה על מסמך האומר, שהקונה קיבל את הדירה במצב טוב וכי הוא מוותר על כל זכות תביעה בעתיד בכל הנוגע לדירה ולמצבה, אין כל סיבה לחתום על מסמך כזה.
שנת אחריות: לאחר קבלת הדירה נכנסים לתקופת אחריות. האחריות שמקבל, בדרך כלל, הקבלן על עצמו, עוד בחוזה, היא לתקופה של שנה מיום מסירת החזקה בדירה לקונה, על כל הדירה. אם התגלה ליקוי חמור, הדורש טיפול מיידי – חייב יהיה הקבלן לבוא מייד ולתקן את הליקוי.
במקרים רבים רכישת דירה מקבלן מתבצעת בדרך הטובה ומותירה טעם טוב בפני שני הצדדים. מאמר זה בא להדריך את רוכשי הדירות, הבלתי מנוסים, כיצד לכלכל צעדיהם כדי להימנות על אותם רוכשים מרוצים.


מקור המאמר
reader - מאגר מאמרים במגוון תחומים לשימוש חופשי


מאת: יגאל ברגמן, מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב) ומומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il

ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il

אין טיפים נכון לרגע זה
צפיות:
25098
תאריך:
27/12/11
ציון:
 
דירגו:
7
דרג/י:
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
 

רוצה למצוא בעל מקצוע מומלץ?


 
 

מאמרים רלוונטים לפי התגיות

 
 
 
 
 
מימון שיפוץ דירה
שניה לפני שנתחיל לשפץ, ישנם מספר כללים חשובים שעלינו להקפיד בטרם נבחר את מקור מימון ההלואה לשיפוץ.
ביטוח דירה
מדריך קצר שכדאי להתחיל איתו טרם רכישת ביטוח דירה או חידוש של פוליסה קיימת.
מדריך לקניית מכונת כביסה
לא בכל יום נחליף את מכונת הכביסה שלנו וסביר להניח שהיא תשרת אותנו זמן רב. חשוב מאוד לקחת בחשבון את כל השיקולים בבחירת מכונת הכביסה- צריכת החשמל, החסכון במים, קיבולת המכונה ושאר פרמטרים שמפורטים במאמר זה.
הכנות לשיפוץ דירה
בטרם נתחיל לשפץ את דירתנו, עדיף לתכנן מראש ולא תוך כדי השיפוץ... להלן מספר טיפים למחשבה בטרם תתחילו את השיפוצים.
איך לתכנן בית בעזרת פאנג שוואי? (חלק ב')
חלק ב' מתוך סדרת כתבות המלווה בית משלב תכנונו ועד בנייתו. מסדרת הכתבות ניתן ללמוד פרטים מרתקים על חשיבות הפאנג שוואי כבר בשלבים המוקדמים. בפרק זה נדון בפרטים הנוגעים לפנים הבית.
 
 

אינדקס חנויות

 

פינוי בינוי|החברה להתחדשות עירונית
החברה להתחדשות עירונית נוסדה בשנת 2009 והפכה לחברה הגדולה והמובילה בישראל לניהול וביצוע פרויקטים, בתחומי פינוי בינוי ותמ"א 38.
את החברה אנו מנווטים במיומנות ובכישרון, כדמויות מובילות מעולם הנדל"ן והעסקים בישראל, המביאות עשרות שנות ניסיון בייזום, הקמה ובנייה של פרויקטים יוקרתיים רבים ברחבי הארץ והעו

טלפון: 073-7962606
נייד: 073-7962606
פקס: 03-6207424
כתובת: שדרות רוטשילד 11 תל אביב
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
שעות פעילות: 08:00-17:00
תחומי עיסוק: כללי, עיצוב.
אקסטרה לייט -תאורה מעוצבת - תאורת לד
אקסטרה לייט -תאורה מעוצבת - תאורת לד אקסטרה לייט תאורה מעוצבת הינה חנות מבית חברת די.אס. תאורה בע”מ, חברה יבואנית לגופי תאורה. אקסטרהלייט משמשת כחנות מכירה ללקוחות פרטיים ועסקיים. בחנות אולם תצוגה עשיר ומפואר בגודל של 400 מטר עם חנייה בשפע. אולם התצוגה מכיל בתוכו מבחר גדול של גופי תאורת פנים, גופי תאורת חוץ ונורות. בחנות צוות ייעוץ מקצ

טלפון: 03-9370238
כתובת:  חמזה 4 כפר קאסם
תחומי עיסוק: גן, חשמל ומוצרי חשמל, כללי, עיצוב.
מטריאל הנדלינג מלגזות
מטריאל הנדלינג מלגזותייבוא ושיווק מלגזות וציוד מחסן של החברות המובילות בתחום. מגוון רחב של מלגזות להשכרה ומכירה וכן שירותי תיקון מלגזות.

טלפון: 08-8527242
פקס: 08-8527949
כתובת: א"ת באר טוביה
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
שעות פעילות: א' - ה': 08:00 - 16:00, ו': 08:00 - 13:00
תחומי עיסוק: כללי, פרוייקטים מיוחדים, צרכנות, רכב.
גרילר Griller - המומחים לגרילים.
גרילר Griller - המומחים לגרילים.גרילר Griller - המומחים לגרילים. מובילים את תחום הגרילים בישראל, תוך כדי מתן מענה מקצועי, ממוקד וכולל לצרכן.

טלפון: 0722477893
כתובת: מסילת ישרים 12 ירושלים
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
שעות פעילות: 09:00 - 16:00
תחומי עיסוק: גן, כללי, צרכנות.
 

אינדקס בעלי מקצוע


" איטום יזרעאלי "
" איטום יזרעאלי "שלום רב
שמי אריק כנר הבעלים של חברת " איטום יזרעאלי ".אנו בתחום האיטום מזה כ-20 שנה.
אנו מתמחים בכל סוגי האיטום כולל איטום בהתזה,איטום ביריעות ביטומניות משוכללות,ועוד.
ברשותינו משאבה ליציקת בטקל ובטון להתזה.
ברשותינו צוותים מקצועים אשר זמינים לעבודה בכל הארץ.
בין לקוחותינו נמנים : חברת חשמ

נייד: 054-2217358
פקס: 1539-9554055
כתובת: הדר 11 הרצליה
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
שעות פעילות: כל היום
תחומי עיסוק: אינסטלציה, גן, דלתות וחלונות, חשמל ומוצרי חשמל, יצירה, ירוק בבית, כלים וחומרים, כללי, עזרה ראשונה, עיצוב, פרוייקטים מיוחדים, ריצוף וקירות, רכב.
Isravac
Isravacניקוי מקצועי לשטיחים, ספות וריפודים. ציוד חדיש וחומרי ניקוי מתוצרת חברות המובילות בתחום. מוקד שירות פעיל עד שעה 22:00 .פועלים בכל הארץ.
למידע נוסף על מגוון שירותי החברה, חומרי ניקוי וגלריית תמונות כנסו לאתר שלנו www.isravac.com


טלפון: 0747020291
נייד: 0546340738
כתובת: אריה בן אליעזר 103 אשקלון
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
שעות פעילות: 06:00-22:00
תחומי עיסוק: כללי, צרכנות.
חשמלאי מוסמך. מנעולן
מבצע עבודות חשמל לבתים כולל הגדלת חיבור.
מנעולן תיקון ופריצה

נייד: 0502279100
פקס: 026437571
כתובת: ירושלים
איזורי פעילות: ירושלים.
שעות פעילות: כל היום
תחומי עיסוק: דלתות וחלונות, חשמל ומוצרי חשמל, כללי.
מנעולן 24 שעות
הכל תחת קורת גג אחת
שירות 24/7 בפריסה ארצית מספק מגוון שירותי מנעולנות מקצועיים עבור לקוחות פרטיים, עסקים ומוסדות. 24/7 , 24 שעות ביממה במשך 7 ימים. שירותי פריצה והתקנת מנעולים לדלתות, רכבים לבתים, רכבים משרדים ועוד.

טלפון: 039192340
נייד: 0542204226
פקס: 039192340
כתובת: גיסין
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
שעות פעילות: 24 שעות
תחומי עיסוק: דלתות וחלונות, כללי, רכב.