טיפים לרכישת דירה

טיפים לרכישת דירהמאמר זה נותן כמה כללים חשובים לרכישת דירה, משלב בדיקת נתוני הדירה ועד שלב קבלת המפתחות. אל תקנו דירה בלי לקרוא את הטיפים במאמר!

מאת:
HomeAid
קטגוריות:
כללי
תגיות:
רכישה,
בית,
דירה,
בדיקה,
קניה
 

מאת: יגאל ברגמן, מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב) ומומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il

ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il


מאמר זה עוסק בבעיות שיש לתת עליהן את הדעת כאשר רוכשים דירה מקבלן ובמיוחד כאשר הבית עדיין לא נבנה או לא הושלם.
אין ספק, שרכישת דירה היא הרכישה הגדולה ביותר שעושה כל אחד מאיתנו בחייו. נסיוננו המועט ברכישת דירה, יכול להוביל אותנו לטעויות בכל שלבי ההחלטה והקנייה. לכן, מטרתו של מאמר זה היא להבהיר מושגים ולהדריך את הקונה בדרך לרכישה נכונה ובטוחה.
הדרך לרכישה בטוחה עוברת דרך "בדיקת דירה לפני קניה":
מיהו הקבלן: ברכישת דירה "יד ראשונה" הצד השני לעסקה הוא קבלן או חברת בנייה. כיוון שברוב המקרים מוצעת הדירה למכירה עוד בטרם הוחל בבנייה עצמה, הרי שנכונות לרוכש הדירה כשנתיים של בנייה, שבמהלכן, עליו לשלם תשלומים על חשבון הדירה מבלי לקבל כל תמורה מיידית.
כדי לבצע עיסקה של רכישת דירה בביטחון יש לבדוק את הקבלן:
1. האם הקבלן הוא קבלן רשום בפנקס הקבלנים – אין לרכוש דירה מקבלן שאינו רשום כאמור.
2. המוניטין של הקבלן – לצורך זה יש לבקש מהקבלן כתובות של בנינים שסיים לבנות; להיכנס למספר דירות, לאו דווקא לדירות אליהן היפנה הקבלן; לשאול את הדיירים האם היו מרוצים משירותיו של הקבלן? האם הבניה טובה? האם התייחס יפה אל רוכשי הדירות גם לאחר ששילמו את הכסף? האם דרש כספים נוספים בנוסף לסכומים שהופיעו בחוזה?
3. יש לברר, במידת האפשר, את מצבו הכלכלי של הקבלן.
מצבה המשפטי של הקרקע: לאחר השלמת הבנייה יהיו הבניין והקרקע יחידה אחת. על כן, יש לבדוק את מצבה המשפטי של הקרקע, מיהם בעליה והאם הרשו לקבלן לבנות על הקרקע. את בעלות הקבלן על הקרקע ניתן לוודא בלשכת רישום המקרקעין. לצורך כך, יש לבקש נסח רישום ולבדוק שאכן הקבלן הוא הבעלים ושאין על הקרקע שיעבודים, עיקולים וכו'. יתכן מצב, שהקרקע אינה בבעלותו של הקבלן אלא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ולכן, הזכות שתוענק לרוכש הדירה היא זכות חכירה בלבד. אם הדבר הוא כך, הרי שיש לבדוק אם הקרקע עברה היוון.
האפשרות המקובלת ביותר לגבי מצב הקרקע הינה שהקבלן רכש את הקרקע במה שקרוי "עיסקת קומבינציה", שבה מוכרים בעלי הקרקע חלק ממנה לקבלן ובתמורה הם מקבלים ממנו חלק מהדירות שהוא יבנה על המגרש. ברוב המקרים שבהם מתבצעת עיסקת קומבינציה, לא מועבר החלק שרוכש הקבלן על שמו מיד, אלא רק לאחר שהבנייה הושלמה. הקונה רוכש דירה על קרקע שאיננה עדיין של הקבלן. לכן, על הקונה לבדוק מי הם בעלי הקרקע, האם אכן עשו עיסקה עם הקבלן; האם רשומה "הערת אזהרה" לטובת הקבלן על המגרש?
היתר בניה: על פי חוק התכנון והבניה אסור לאדם להקים בניין מבלי שקיבל היתר בניה כחוק מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לפני רכישת דירה יש לבקש מן הקבלן להציג בפני הקונה את היתר הבנייה. מי שרוכש דירה שעדיין לא ניתן היתר בנייה כחוק לבנייתה, שם כספו על קרן הצבי.
מן הראוי לבדוק, באותה הזדמנות, גם את תוכנית המתאר והתוכנית המפורטת, המתיחסות לאזור שבו מוקם הבניין, וזאת כדי לדעת מהם הבניינים האחרים, מוסדות ציבור וכו' המתוכננים להיבנות בסביבת הבניין שבו נמצאת הדירה הנרכשת.
משא ומתן לקראת חתימת חוזה: מן הראוי שכל רוכש דירה הפותח בתהליכי משא ומתן עם קבלן לרכישת דירה, יזכור את הדברים הבאים:
1. הקבלן מנוסה יותר בעריכת חוזים למכירת דירות.
2. לקבלן יעוץ משפטי צמוד. עורך הדין, המטפל בעסקה הינו למעשה עורך דינו של הקבלן. מן הראוי שהקונה יפנה לעורך דין מטעמו, אשר יבדוק עבורו את החוזה ואת כל הטעון בדיקה לקראת עריכת החוזה.
לסיכום נושא זה יש לזכור כי משא ומתן הוא מיקוח בין שני צדדים שווים, כשלכל אחד מהם הזכות לשנות סעיפים שלא נראים לו.
זכרון דברים, כשהוא עשוי כהלכה, הינו מסמך משפטי מחייב היוצר התקשרות חוזית לכל דבר ועניין. החתימה על זכרון דברים ללא בדיקה מספקת עלולה לגרום לשתי בעיות עיקריות:
א. אם הקונה יתחרט וירצה לבטל את זכרון הדברים והקבלן לא יסכים לכך, יהיה על הקונה לשלם לקבלן פיצויי הפרה. בית המשפט מוסמך לאכוף על הקונה את ביצועה המלא של העיסקה.
ב. אם הקונה ירצה לרכוש את הדירה, הרי שיהיה קשור כבר מבחינה חוזית. עי' כך יקטנו אפשרויות המיקוח והמשא ומתן שלו.
הדרך לשמור את הדירה היא לחתום על "כתב אופציה". כתב אופציה הוא מסמך האומר כי המוכר נותן לקונה אופציה לקנות את הדירה במשך תקופה מסויימת. במצב זה זכאי הקונה להתחרט מבלי לשלם פיצויים או דמי קדימה והמוכר מסכים לתנאי זה.
סופיות מחיר הרכישה: במסגרת הבדיקות הנערכות לפני רכישת הדירה מהקבלן, אחת הבדיקות החשובות שיש לערוך היא בדיקת סופיות המחיר. חוזה טוב הוא חוזה, שבו נקבע מחיר סופי, הכולל את כל האלמנטים מהם מורכבת הדירה. על הקונה להבטיח שיחולו עליו, בנוסף למחיר הדירה, אך ורק תשלומים המשולמים ישירות לגופים המתקינים את המונים (גז, מים וכו').
מועד הכניסה לדירה: בבדיקת החוזה יש לשים לב לפרט חשוב נוסף והוא מועד הכניסה לדירה. מועד זה צריך להיות סופי.
מועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו): גם תאריך זה חייב להיות מוגדר. זהו המועד בו תעבור הדירה לבעלותו של הקונה. המועד המקובל הוא תום שנה מיום מסירת מפתחות הדירה לקונה. יש לשים לב שמועד רישום הבעלות לא יהיה מעורפל וניתן לדחייה.
המפרט הטכני ותוכניות הדירה-בדיקת דירה לפני קניה: את המפרט הטכני יש למסור לבדיקת מהנדס בניין. הטוב ביותר הוא לדאוג בקפדנות לכך שהמיפרט הטכני ימולא כדברו וכלשונו בכל הנוגע לדירה עצמה, לבנין כולו, לרכוש המשותף ולפיתוח הכללי של החלקה.
שינויים בדירה תוך כדי הבנייה – זיכויים וחיובים: רבים מאלה הקונים דירה ישירות מהקבלן עושים זאת מפני שהם רוצים לעצב את הדירה בהתאם לטעמם האישי ובהתאם לצורכיהם: שינוי במיקום הקירות, תוספת נקודות חשמל, החלפת החרסינה שהקבלן נותן בקרמיקה אחרת ועוד. כאן מתחילים החיוביים והזיכויים בגין השינויים. מומלץ לברר את נושא השינויים, הזיכויים והחיובים עוד בשלב המשא והמתן לקראת רכישת הדירה.
הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירה: אחד הדברים החשובים ביותר בנושא רכישת דירה מקבלן הוא אופן הבטחת ההשקעה, מפני פשיטת רגל וכו'. בנושא הבטחת ההשקעות קיים חוק מפורש העוסק בדרכים להבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות. על פי החוק אסור לקבלן לקבל מהקונה יותר מ % 15 ממחיר הדירה אלא אם עשה אחת מאלה:
1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של הכספים ששילם לו.
2. ביטח את עצמו אצל מבטח.
3. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות.
4. רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה.
5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית.
הדרך הטובה ביותר האפשרית כיום, להבטחת ההשקעה ברכישת דירה, היא קבלת ערבות בנקאית.
משך הבנייה: בשלב זה על הקונה לשים לב לאיכות הבנייה ולהקפיד על מניעת ליקויים עתידיים. הזמן הנכון לבדיקת הדירה ולאיתור הליקויים בבנייה הוא לאחר השלמת הבניין והדירה. הבודק המהימן הוא מהנדס בניין.
גמר הבנייה וקבלת המפתח מהקבלן – בדיקת דירה לפני מסירה: לאחר סיום הבנייה, מוזמן רוכש הדירה לקבל את המפתח. בשלב ראשון רצוי לבדוק הדירה, הרכוש המשותף ולראות אם קיימים ליקויים. כאשר מתגלים ליקויים – יש לציינם בפני הקבלן ולדרוש תיקונים עוד בטרם קבלת המפתח. "מסירת חזקה" או "קבלת מפתח" יש לבצע כאשר הדירה והרכוש המשותף הינם במצב טוב, תקין וראוי למגורים.
בשלב מסירת המפתח עצמו – יש לערוך מסמך הנקרא בד"כ: "פרטיכל מסירה". במסמך זה יפורטו הליקויים שמצא הקונה בדירה. בשלב זה אפשר כבר להביא לדירה מהנדס בנין אשר יבדוק את הדירה ויקבע אם היא בנוייה בהתאם לתוכניות.
בשלב קבלת המפתח על הקונה להיזהר מחתימה על מסמכים שונים, חלק מהקבלנים, לא כולם, מתנה את קבלת המפתח בחתימה על מסמך האומר, שהקונה קיבל את הדירה במצב טוב וכי הוא מוותר על כל זכות תביעה בעתיד בכל הנוגע לדירה ולמצבה, אין כל סיבה לחתום על מסמך כזה.
שנת אחריות: לאחר קבלת הדירה נכנסים לתקופת אחריות. האחריות שמקבל, בדרך כלל, הקבלן על עצמו, עוד בחוזה, היא לתקופה של שנה מיום מסירת החזקה בדירה לקונה, על כל הדירה. אם התגלה ליקוי חמור, הדורש טיפול מיידי – חייב יהיה הקבלן לבוא מייד ולתקן את הליקוי.
במקרים רבים רכישת דירה מקבלן מתבצעת בדרך הטובה ומותירה טעם טוב בפני שני הצדדים. מאמר זה בא להדריך את רוכשי הדירות, הבלתי מנוסים, כיצד לכלכל צעדיהם כדי להימנות על אותם רוכשים מרוצים.


מקור המאמר
reader - מאגר מאמרים במגוון תחומים לשימוש חופשי


מאת: יגאל ברגמן, מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב) ומומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il

ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il

אין טיפים נכון לרגע זה
צפיות:
21943
תאריך:
27/12/11
ציון:
 
דירגו:
7
דרג/י:
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
 

רוצה למצוא בעל מקצוע מומלץ?


 
 

מאמרים רלוונטים לפי התגיות

 
 
 
 
 
מימון שיפוץ דירה
שניה לפני שנתחיל לשפץ, ישנם מספר כללים חשובים שעלינו להקפיד בטרם נבחר את מקור מימון ההלואה לשיפוץ.
ביטוח דירה
מדריך קצר שכדאי להתחיל איתו טרם רכישת ביטוח דירה או חידוש של פוליסה קיימת.
מדריך לקניית מכונת כביסה
לא בכל יום נחליף את מכונת הכביסה שלנו וסביר להניח שהיא תשרת אותנו זמן רב. חשוב מאוד לקחת בחשבון את כל השיקולים בבחירת מכונת הכביסה- צריכת החשמל, החסכון במים, קיבולת המכונה ושאר פרמטרים שמפורטים במאמר זה.
הכנות לשיפוץ דירה
בטרם נתחיל לשפץ את דירתנו, עדיף לתכנן מראש ולא תוך כדי השיפוץ... להלן מספר טיפים למחשבה בטרם תתחילו את השיפוצים.
איך לתכנן בית בעזרת פאנג שוואי? (חלק ב')
חלק ב' מתוך סדרת כתבות המלווה בית משלב תכנונו ועד בנייתו. מסדרת הכתבות ניתן ללמוד פרטים מרתקים על חשיבות הפאנג שוואי כבר בשלבים המוקדמים. בפרק זה נדון בפרטים הנוגעים לפנים הבית.
 
 

אינדקס חנויות

 

כושר מאוזן | מכון כושר ברעננה
כושר כושר כושר ישמור עליך חי לאורך זמן יחשל את גופך וגם יחטב, כשהקיץ יגיע יהיה לך כיף להוריד חולצה בים
אנחנו במכון כושר ברעננה הנקרא כושר מאוזן ניתן לך שירות מקצועי תוך שימוש במתקנים מהטובים שקיימים

טלפון:  09-7455662
נייד:  09-7455662
פקס:  09-7455662
כתובת: יערה 27, רעננה
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז.
שעות פעילות: 09:00-19:00
תחומי עיסוק: אהבנו ברשת, כללי.
WebTeam
WebTeam (וובטים) - חברת פרסום דיגיטלי בסביבת האינטרנט והסלולר. לחברה צוות מקצועי ומיומן שיעמיד עבורכם קמפיין איכותי ומקיף. בין השירותים של וובטים ניתן למצוא: פרסום שמתבסס על תוצאות, כתיבת תוכן שיווקי וקריאייטיב, שיווק במדיה החברתית, הקמת אתרים ועוד. לעוד פרטים: http://webteam.co.il/services.php

טלפון: 036499966
כתובת: יגאל אלון 98, תל אביב
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
תחומי עיסוק: אהבנו ברשת, כללי, פרוייקטים מיוחדים.
גאש המרכז הישראלי לדלתות בע"מ
תחום המומחיות של החברה הוא באספקה, התקנה ומתן שירות לדלתות: פלדה, אש וממ"ד, דלתות פנים ממבחר סוגים, דלתות מעוצבות וכל האביזרים. יבוא איכותי למוצרים רבים (איטליה).

חברת גאש אחזקות מקבוצת גאש מתמחה בתחומים הבאים: בניה ושיפוצים, מסגרות ואינסטלציה.


טלפון: 03-6887080
פקס: 03-6887720
כתובת: המסגר 27 ת"א
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
שעות פעילות: א'-ה': 08:00-20:00 ו' וחג: 08-00-14:00
תחומי עיסוק: איטום, אינסטלציה, דלתות וחלונות, כלים וחומרים, כללי, עיצוב, פרוייקטים מיוחדים, ריצוף וקירות.
מחסן גינה
שיווק מוצרי מחסני גינה, מחסני כתר פלסטיק, ארונות כתר פלסטיק, מחסנים, ארונות שרות, כסאות, שולחנות...

טלפון: 03-6036166
נייד: 0546655442
כתובת: אור יהודה
איזורי פעילות: המרכז.
שעות פעילות: 8:00-18:00
תחומי עיסוק: כללי, צרכנות.
 

אינדקס בעלי מקצוע


צח סחר - מחשבים ומערכות ניווט
צח סחר - תיקון, שדרוג ומכירה של מחשבים אישיים וניידים, רשתות , תוכנות, מחשבי כף יד, פאלם ומערכות ניווט.
צח סחר הינה נציג רשמי ומפיץ של תוכנות הגנה למחשבAVG המתקדמות
AVG Anti-Virus, AVG Firewall ,AVG Anti-Spyware, AVG Web-Protect


טלפון: 03-9679677
נייד: 050-2555500
איזורי פעילות: המרכז.
תחומי עיסוק: חשמל ומוצרי חשמל, כללי.
ליפסון עיצובים
ליפסון עיצוביםמחפשים מרפדיה טובה שתרפד לכם את הריהוט? חברת ליפסון עיצובים הינה מרפדיה מקצועית שמתמקצעת בחידוש רהיטים והחלפת ספוגים. הרפדים בליפסון עיצובים הינם מומחים ומקצועיים!! הכנסו וראו!!

טלפון: 052-9171742
כתובת: כפר אז''ר
איזורי פעילות: הצפון, השרון, המרכז, השפלה, ירושלים, הדרום.
תחומי עיסוק: כללי, עיצוב.
Art Zone
חברת Art Zone מתמחה בעיצוב וגימור תקרות במגוון עיצובים, הכנסו לאתר למידע נוסף.

טלפון: 077-7296312
כתובת: דרך המכבים 14, ראשון לציון (א.ת. ישן ראשל"צ)
תחומי עיסוק: כללי, עיצוב, צרכנות.
בינה - יעוץ ארגוני הנדסי
בינה - יעוץ ארגוני הנדסימשרד יועצים להנדסה וניהול המספק שירותים בתחום הנדסת תעשייה וניהול, ארגון ושיטות, לוגיסטיקה, ניתוח מערכות, ניהול רזה והבטחת איכות לארגונים וחברות תוך שימוש בכלים עדכניים

טלפון: 097962425
נייד: 0548184965
פקס: 097969099
כתובת: העיט 5, עין שריד
איזורי פעילות: השרון, המרכז, ירושלים.
שעות פעילות: 08:00-20:00
תחומי עיסוק: כללי, עזרה ראשונה, פורומים, פרוייקטים מיוחדים, צרכנות.